🤜🏼📊🤛🏼 Valoración de un REIT o SOCIMI | Ejemplo Merlin Properties
Valoración por Descuento de Flujos de Caja Libre (DCF) + Plantilla Excel
📊 El viernes enviamos la plantilla excel completa de análisis y valoración de REITs y SOCIMIs.
Ahora te cuento, pero antes:
Te recuerdo la regla número 1 en la valoración de cualquier empresa, proyecto o inversión:
“El Valor de HOY → Depende de los Beneficios estimados en el FUTURO”
¿Beneficios Netos?
No.
Beneficios en términos de Free Cash Flow (Flujo de Caja Libre)
Soy pesado… Y soy consciente.
Pero lo seguiré siendo👇
💡 Recuerda que Beneficio no es lo mismo que Generación de Caja.
El Beneficio de las REITs y SOCIMIs
Como sabes, este mes de febrero lo hemos estado dedicando a hablar de empresas de inversión inmobiliaria cotizadas en bolsa (REITs y SOCIMIs).
Aquí vimos como podría presentarse un escenario muy favorable para estas empresas próximamente.
Y te comenté que se analizan de forma distinta al resto de empresas.
Incluído el cálculo del beneficio, donde utilizábamos el famoso FFO
📌 Aquí pusimos el ejemplo del cálculo del beneficio,
Y a partir de ahí podíamos hacer una valoración rápida de la empresa
Pero… ¿El Free Cash Flow?
🎯 Como te comentaba, lo que nos interesa realmente es ese Free Cash Flow
Y, en este tipo de empresas → Lo hacemos mediante el FFO Ajustado o “AFFO”.
Que básicamente ajusta al beneficio por las inversiones en mantenimiento de los inmuebles que debe hacer la empresa cada año y algunas otras cositas.
Por ejemplo,
Estos son los AFFO por acción que estiman los analistas para la Socimi española Merlin Properties:
Pero claro,
Los beneficios estimados, por ejemplo, para 3,5,10 o 20 años… No valen lo mismo en ese momento, que actualmente…
Por lo tanto → Los traemos al presente:
¿Traer esos Flujos de Caja Libre al Presente?
Exacto…
Así es como funciona un modelo de Descuento de Flujos de Caja (DCF):
Preguntas tontitas que se te pueden ocurrir:
💭 ¿Cómo los traemos al presente?
En función de la rentabilidad que le exijamos anualmente a esa empresa, proyecto o inversión por permanecer invertidos a la espera de generarse ese beneficio.
💭 ¿Tenemos que estimar infinitos años de beneficios?
No, a partir del último año estimado → Asumimos que los FCF crecerán a una tasa constante.
¡De esto ya he hablado mucho en mi Canal de YouTube!
Descuento Rápido de AFFO / Acción con Plantilla Excel
Si hacemos un descuento de AFFO por acción para el caso de Merlin Properties,
Diríamos que su Valor Objetivo → Rondaría los 13,46€ por acción👇
Esto es cercano a la valoración que estima el consenso de analistas actualmente:
Antes de irme👇
🔎 La tasa de descuento y la tasa de crecimiento constante utilizadas en la valoración → Tienen también una explicación.
🔎 Además, esta valoración requiere de un análisis previo, tener en cuenta algunas cosas y poder contrastarlo con otras valoraciones.
Por ejemplo, la que hemos comentado antes y otras que comentamos recientemente, como una valoración rápida por su dividendo.
Todo eso es lo que hemos estado viendo en detalle este mes👇
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¡Espero que te sea de alto valor!
Cristian
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