🤜🏼📊🤛🏼 Ejemplo de cálculo del Beneficio en las REITs (Empresas Inmobiliarias)
Ya sabes el eterno conflicto que tenemos los analistas con el “beneficio neto” y lo poco que refleja la realidad.
El beneficio neto contable dentro de las REITS → Incluye amortizaciones, deterioros contables o plusvalías/minusvalías generadas de la compra-venta de propiedades y otros ajustes que no reflejan la realidad del beneficio de la empresa.
Por tanto, para aproximar el beneficio que genera realmente la actividad de este tipo de empresas, utilizamos los Fondos de las Operaciones o “Funds From Operations” (FFO):
Funds From Operations (FFO)
Sería como un Beneficio Antes de Intereses e Impuestos (EBIT) pero ajustado por:
⚙️ Amortizaciones, Depreciaciones y otros Deterioros Contables.
⚙️ Intereses Pagados.
⚙️ Impuestos.
⚙️ +/- Intereses Minoritarios.
Refleja el dinero que genera la actividad principal de la empresa (los alquileres o arrendamientos de los inmuebles).
🧪 Fórmula Rápida → EBITDA - Amortizaciones y Deterioros - Intereses Pagados + Intereses Cobrados +/- Ajuste Intereses Minoritarios
Intereses Minoritarios → Hace referencia a los beneficios que pertenecen a la empresa por invertir en otras Socimis o a ajustar por la parte del beneficio que pertenece a otros inversores.
Ejemplo Merlin Properties:
Si calculamos manualmente el FFO de Merlin Properties con los datos que nos da TIKR ya ajustados para el año 2023:
Fíjate que el FFO reportado por Merlin Properties es de 284,2 millones, frente a los 286,5 millones que nos da a nosotros.
Si vamos al informe anual de Merlin, ahí podemos ver el detalle:
En nuestro ejemplo → El Ebitda reportado por TIKR ya incluye esos ajustes de IFR16 y el de la puesta en equivalencia (intereses minoritarios) que ves en la tabla.
La diferencia suele venir dada de ajustes internos dependiendo del modelo de negocio de la empresa.
También dependiendo en este caso de los criterios de cálculo a los que estén sujetos (Europa o EEUU)
Fíjate además de la diferencia que existe entre el Beneficio Neto o el FFO:
Otras Formas de Calcularlo
En los informes de resultados de las REITS verás que normalmente te lo calculan pero partiendo desde el Beneficio Neto:
Aquí puedes ver el ejemplo de como Boston Properties parte del Beneficio Neto haciendo los ajustes para calcular el FFO:👇
Partiendo del Beneficio Neto hay que hacer más ajustes que partiendo del EBITDA. Ya que, en el beneficio neto se han descontado ciertas partidas contables que en el EBITDA todavía no se han contado.
En plataformas como TIKR o SeekingAlpha también puedes encontrar el histórico de este dato.
Incluso las estimaciones de los analistas:
Beneficio vs Free Cash Flow
Esto que hemos visto, sería la forma de medir el beneficio que genera este tipo de empresas (REITs o Socimis).
Aunque también se usan otro tipo de medidas de beneficio como el NOI para medir temas concretos.
Pero claro → Recuerda que Beneficio, NO es lo mismo que Generación de Caja (o Free Cash Flow)
🎯 Y, en estas empresas, el FCF lo calculamos como el AFFO
💡 Todo esto es importante porque → Son necesarios para calcular la rentabilidad, endeudamiento y saber el Dividendo que puede repartir o no la empresa.
Y, sobretodo → Son CLAVES para hacer una VALORACIÓN DE LA EMPRESA.
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Cristian
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