🤜🏼📊🤛🏼 WeWork se rinde | ¡Le queda dinero para 2 meses!
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Análisis detallado de las lecciones y aprendizajes de análisis y valoración de empresas que hay detrás de esto
¡Buenas!
Hoy te traigo un análisis muy completo y detallado que tiene muchas lecciones y aprendizajes tanto de análisis como de valoración de empresas
¡Te diría que de todos los que hemos visto, es en el que más cosas vas a aprender!
Como siempre que hago un análisis más extenso de lo normal, al final del post tienes un resumen con los puntos clave del análisis
Espero que lo disfrutes tanto como yo al escribirlo,
¡Vamos al lío!
¡IMPORTANTE!: ES POSIBLE QUE NO PUEDAS VER EL POST ENTERO, ASÍ QUE TE ACONSEJO QUE HAGAS CLIC EN EL ENLACE PARA VER DIRECTAMENTE EL POST ENTERO DESDE LA WEB
ESTO ES LO QUE VAS A VER….
WeWork duda de su viabilidad
Por qué ha atraído a tantos inversores y cuanto ha recaudado
Modelo de negocio inviable y exceso de deuda
Llegó a valer 47.000 millones de dólares
En pocas semanas perdió el 75% de su valor, ¿Por qué?
Salida a bolsa
¿Cuánto pierde por cada localización?
¿Por qué la empresa se rinde?
Posibles soluciones
RESUMEN
WEWORK DUDA DE SU VIABILIDAD
A principios del mes de agosto, WeWork, en el gigante norteamericano de los espacios de trabajo compartido, (o coworking),
Al presentar sus resultados del segundo trimestre de 2023, anunció que la empresa tenía “dudas sustanciales” sobre la viabilidad a futuro de su negocio
Los siguientes días, la empresa perdió un 40% de su cotización en bolsa
Pero…
… ESTO YA VIENE DE ANTES
Lo cierto es que la empresa, al margen de estar constantemente en duda por su capacidad de poder ser rentable en el largo plazo,
Ha pasado por ciertos problemas históricamente relacionados, en parte, con su fundador, el empresario israelí Adam Neumann
Que tuvo que acabar dimitiendo y vendiendo casi todas sus acciones por varios motivos que ahora verás
WeWork acumula ya una pérdida del 97% de su valor durante el último año:
Ahora veremos un poco más sobre esto porque vas a flipar…
Pero primero, como siempre te digo me parece fundamental que entiendas el negocio que hay detrás de WeWork
MODELO DE NEGOCIO DE WEWORK
Esto es básicamente, como consigue generar ingresos y qué gastos tiene la empresa para poder generar esos ingresos
De esta forma, entenderemos cada una de las cuentas a qué hacen referencia
Ahora entenderás lo que te digo.
Esta parte la puedes ver en la web corporativa de la empresa y sobre todo en los informes anuales de la empresa en cuestión si la empresa cotiza en bolsa (esto lo verás en el apartado “relación con inversores” o “investor relations” dentro de la web de la empresa
Como título de este apartado iba a poner “¿Cómo hace dinero WeWork?”
O, “¿Cómo pretende hacer dinero WeWork?”
Pero como te imaginarás, no generan beneficios
Y lo cierto es que creo que ni ellos mismos saben cómo podrían llegar a generarlos
¿Pero cuál es la actividad o negocio de WeWork?
Lo que es su vía de ingresos, principalmente es alquilar espacios, tanto individuales como grandes espacios de oficinas a empresas, autónomos o pequeños empresarios principalmente:
Luego les ofrecen servicios auxiliares y otros servicios que les permiten tener ingresos adicionales
El concepto en sí fue bastante innovador en su momento cuando empezaron en 2010
¿Pero cómo adquieren esas oficinas?
Bien, aquí yo creo que está una de las claves, porque no se trata de comprar los espacios, reformarlos y luego alquilarlos como si fuera una inversión inmobiliaria traficional de compra - reforma y alquiler (o venta)
Sino que, en sus cuentas oficiales vemos que su modelo de negocio es alquilar ellos previamente ese edificio de oficinas a través de un leasing a unos 15 años de media y hacer una reforma para aprovechar más los espacios para luego alquilarlos
Por tanto, como ves en sus propias cuentas, lo que es ese coste de ventas o coste de las oficinas que luego alquilan, no ofrece un margen excesivo
Ya que no alquilan esos edificios a un precio razonable que les haga tener un cierto margen, ya que además, sus ubicaciones están principalmente en centros de grandes ciudades o centros financieros donde hay una elevada demanda de oficinas y, por tanto, es más complicado encontrar oportunidades inmobiliarias
El que hace negocio aquí es más el que le alquila con un leasing los espacios a WeWork, que el propia WeWork alquilando esos espacios a sus clientes 🧐
Y eso, su fundador y ex director ejecutivo lo sabía obviamente, el propio Wall Street Journal destapó que Adam Neumann compraba edificios a título personal que luego le alquilaba a Wework.
Sin comentarios.
Ahora te cuento más sobre esto…
SI, ES LO QUE PARECE…
Exacto, de momento tenemos una empresa que ingresa unos 3.000 millones de dólares al año por alquilar espacios que previamente ha alquilado por algo más de 3.000 (que, si le quitamos la parte de amortización contable correspondiente a esto sería algo menos de coste).
Luego claro, la empresa tiene que pagar los gastos generales, administrativos, de marketing y eso asciende a algo más de 1.000 millones adicionales de media
El tema es que la empresa, como toda startup que se precie, con un alto crecimiento y modelo innovador siguió captando dinero de inversores para seguir expandiéndose por delante de competidores que iban saliendo
Con la “promesa” o “tesis” de llegar a ser la empresa líder de mercado de los espacios de coworking a futuro
INVERSORES CACHONDOS
Esto gustaba a los inversores de todo el mundo, y la empresa no dejaba de recibir dinero de inversores, concretamente más de 21.000 millones de dólares en 22 rondas de financiación:
Este dinero le iba sirviendo para seguir expandiéndose y replicando este modelo por todo el mundo e ir financiando, al mismo tiempo, eso que gastaba de más.
ENDEUDAMIENTO DESORBITADO
Por esto, entre 2019 y 2020, la empresa llegó a acumular más de 20.000 millones de dólares en estos leasings que no conseguía rentabilizar
Pero además, como sabes, estos leasings tienen que pagar unos intereses,
Y eso asciende a día de hoy a otros 500 millones anuales:
¿PERO CUÁNTO DINERO PIERDE?
Luego hay más gastos de pre aperturas, reestructuraciones y tal pero de momento no vamos a entrar,
Solo con esto ya vemos como la empresa, contablemente habría generado unas pérdidas de entre 2.000 y 4.000 millones de dólares los últimos años:
Ahora veremos un ajuste que hay que hacer a esto.
VALORACIÓN DE 47.000 MILLONES DE DÓLARES
La movida es que uno de los inversores de los que hemos visto antes que habían prestado dinero a WeWork en estos años, es el gran fondo de inversión japonés "SoftBank”
Que a principios de 2019 invirtió unos 2.000 millones de dólares en la empresa, y en ese momento se valoró a WeWork en unos 47.000 millones de dólares
En ese momento, el fondo japonés ya había invertido más de 10.000 millones de dólares y quería empezar a rentabilizar esa inversión, por este motivo, querían sacar la empresa a bolsa y obviamente tenían que conseguir una rentabilidad superior para obtener rentabilidad a lo que habían invertido
Recuerda que esta presión de los inversores a vender puede llevar a lo que pasó con Glovo, que lo estuvimos analizando aquí
Pero en este caso, el problema fue algo distinto:
WALL STREET vs WEWORK
Cuando una empresa va a a salir a bolsa, tiene que emitir al organismo regulador un informe similar a un informe anual de una empresa pero algo más detallado para que tanto los inversores como los reguladores puedan analizar y entender la empresa
En EEUU se conoce como el informe S-1
Cuando en ese informe se hicieron públicos los números de las pérdidas que tenía la empresa, obviamente estallaron las dudas entre los analistas y los inversores
¿Una empresa que pierde entre 2.000 y 4.000 millones de dólares al año y tiene más de 20.000 millones en deudas vale 47.000 millones de dólares?
Se empezó a poner en duda el valor de la compañía y su capacidad de generar beneficios a futuro
Pero la clave no fue solo esto:
PROBLEMAS CON SU FUNDADOR
Además, salieron a la luz las actividades digamos “poco éticas” de su fundador, Adam Neumann que también era el director ejecutivo de la empresa en ese momento
Y que costaban mucho dinero a la empresa, como la que te contaba antes donde compraba inmuebles a título personal y luego se los alquilaba a la empresa a la empresa con contratos de alquiler atractivos
Incluso cambió el nombre de la empresa de WeWork a “We Company” que era un dominio que había comprado él mismo y que luego le vendió a la empresa
Se comentaban también algunas ciertas excentricidades de su fundador que creaban mal ambiente interno en la empresa y otras que hicieron perder mucho dinero a la empresa
Todo esto hizo que Neumann tuviera que acabar dimitiendo y siendo obligado a vender a otros inversores una parte de sus acciones de la empresa para dejar de tener un porcentaje de poder relevante en la toma de decisiones.
PÉRDIDA DEL 75% DE SU VALOR EN POCAS SEMANAS
Como consecuencia, en apenas unas pocas semanas ya se empezara a hablar de un recorte en la valoración de la empresa desde los 47.000 a los 12.000 millones de dólares.
Y dada la baja aceptación que era evidente que tendrían las acciones de la empresa si salían a cotizar en ese momento, decidieron posponer la salida a bolsa de la empresa para más adelante.
Incluso se hablaba por primera vez de quiebra ya que, una empresa que pierde dinero de forma estructural, si deja de tener inyección de capital por parte de inversores que confíen en el proyecto a largo plazo…
La empresa estaría condenada a hacer suspensión de pagos
SALIDA A BOLSA
Finalmente, en octubre de 2021 la empresa salió a cotizar a bolsa a una valoración de 9.000 millones de dólares
Desde entonces, las acciones no han dejado de caer
Hasta que recientemente, a principios de agosto, como te comentaba, la empresa anunció que tenían serias dudas de poder seguir adelante
Esto es en parte por las pérdidas recurrentes que veíamos en el planteamiento de su negocio y ahora te comentaré cuales han sido las dos claves finales.
Pero antes…
Acabemos de ver realmente cuánto pierde la empresa y por qué ese modelo no parecía viable:
¿CUÁNTO DINERO PIERDE REALMENTE?
Pero ya sabes, estas pérdidas que hemos visto entre 2.000 y 4.000 millones son contables, aquí se incluyen gastos como las amortizaciones, que realmente no son una salida de dinero y otros ajustes como los cambios en las distintas divisas que ingresa y paga, incluso las reestructuraciones que la empresa ha tenido que llevar a cabo
Pero si nos centramos en lo que es el negocio en sí de la compañía, podríamos contar que sus pérdidas operativas podrían ser de unos -1.200 millones de media:
EL AJUSTE…
Aunque recuerda, como vimos en el análisis anterior, no es lo mismo beneficio que generación de caja
Porque si luego le quitamos lo que la empresa tiene que destinar al mantenimiento de sus oficinas (que es lo que conocemos como “inversión en capital”, “capital expenditures” o “capex”)
Lo encontraremos en la cuenta de flujo de efectivo o “cash flow” porque este mantenimiento se considera “inversión” y no un “gasto” a nivel contable, por tanto, tenemos que ajustarlo:
Técnicamente tendríamos que coger la parte que destina de media al mantenimiento de los activos que ya tiene, porque eso sí que podría ser considerado como un gasto, pero lo que la empresa destina a mejorar sus activos o ampliarlos sí que sería inversión
Por tanto, de media pondremos que son unos 500 millones de dólares al año a pesar de haber caído en picado los dos últimos años dada la complicada situación de la empresa
¿ENTONCES… CUÁNTO DINERO PIERDE EN REALIDAD?
Por tanto, lo que pierde la empresa en realidad podríamos decir que son esos -1.200 millones que hemos dicho que pierde, menos los 500 millones aproximadamente que destina a mantener sus activos cada año
Y eso supone unas pérdidas de 1.700 millones de dólares al año:
¿CUÁNTO ES ESO POR CADA LOCALIZACIÓN?
Actualmente, la empresa tiene unas 777 localizaciones repartidas por unos 39 países según su último informe oficial:
Por tanto, de media, podríamos decir que cada una de las localizaciones de WeWork ingresa unos 4 millones de dólares
Y acaba perdiendo algo más de 2 millones cada año:
Esto a día de hoy sería más perdida todavía con toda la reestructuración que está haciendo la empresa despidiendo trabajadores y rompiendo contratos de leasing para reducir su deuda.
¿Pero por qué se dudan de su viabilidad ahora?
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¿POR QUÉ SE DUDA AHORA DE SU VIABILIDAD?
Bien, como hemos visto, por todo lo que ha pasado ya se ponía en duda la viabilidad de la empresa y su capacidad o credibilidad para adquirir nuevos inversores
Encima, ha habido principalmente dos problemas nuevos:
Las elevadas subidas de tipos de interés de los Bancos Centrales para frenar las subidas de precios hacen que el dinero sea más caro y, por tanto:
Los inversiones exigen más rentabilidad a las inversiones que hacen con ese dinero .
Los inversores ahora tienen alternativas para invertir su dinero que dan más rentabilidades que antes asumiendo menos riesgos.
Las empresas endeudadas, pagarán más interés, por tanto más gasto… En el caso de WeWork = Más pérdidas.
Además, la elevada competencia actual:
Está haciéndole perder clientes y crecer más lento
Hace que WeWork no tenga poder de subir precios y su modelo de negocio difícilmente puede llegar a ser rentable a día de hoy
A DÍA DE HOY….
Esto ha hecho que las acciones de la empresa a día de hoy coticen a 0,13$, equivalente a un valor en bolsa de menos de 300 millones de dólares:
La cotización de la empresa ya cotiza prácticamente un escenario de bancarrota inminente para la empresa
Ha perdido tanta cotización que incluso han anunciado un contrasplit que consistirá en fusionar 40 acciones anteriores en 1,
Es decir, a partir del día 1 de septiembre, si la empresa cotiza como ahora, un inversor con por ejemplo 80 acciones de WeWork, actualmente valoradas a 0,13$ pasaría a tener dos acciones valoradas a 5,2$ cada una.
Esto técnicamente no hace variar el valor intrínseco de las acciones de la empresa porque ni se emiten acciones nuevas, ni se retiran acciones del mercado,
Pero cualquier motivo hace que los inversores sigan desconfiando en la empresa y las acciones seguían cayendo con esta noticia.
Esto principalmente se hace debido a que uno de los requisitos para cotizar en la bolsa de Estados Unidos es que las acciones de la empresa deben cotizar por encima de 1$ por acción.
PROBLEMA INMINENTE
En este punto donde está la empresa, oiremos mucho ruido acerca de esto los próximos días,
En caso que la empresa tuviera que entrar en la protección por bancarrota y empezar a liquidar o vender activos para pagar a sus acreedores, los primeros en cobrar deberían ser los bonistas (esta es la parte de la deuda que no son leasings):
Como ves, esa deuda Senior que vence en 2025 y que, para resumir, son los que tendrían prioridad en recibir su dinero ante cualquier problema de la empresa
Esta deuda asciende a unos 3.000 millones de dólares al 5 y 8%, que supone más de 150 millones de dólares en intereses al año que tiene que pagar si o si.
Y esto es solo parte de los 2.000 millones que hemos visto que pierde cada año
Pero como ves aquí abajo, a la empresa tan solo le quedan 205 millones de dólares en cuenta corriente:
POSIBLES SOLUCIONES Y ESCENARIOS
Dicho esto, algunas de las soluciones para encarrilar la situación (cosa que parece bastante complicado) podrían ser varias pero nos podemos centrar en tres:
Reestructuración hacia la viabilidad (o menores pérdidas)
Como opción para intentar bajar costes y ser más eficiente operativamente se habla de renegociar (una vez más) los acuerdos de arrendamiento, sobre todo de las localizaciones con leasings pactados a precios algo fuera de mercado
Al mismo tiempo también, negociar terminar el contrato de las ubicaciones menos rentables, pero a mayor ritmo, porque la empresa ya lo estaba haciendo los últimos trimestres
Esto se haría mediante el proceso de protección por bancarrota que según informa el Wall Street Journal, los fondos que prestaron dinero a WeWork (BlackRock, King Street Capital y Brigade Capital) ya están planteando este escenario
Que un competidor absorba la empresa y se encargue él mismo de la reestructuración, por ejemplo, IWG que es la mayor empresa de coworking del mundo (aunque esto parece un escenario algo más alejado a día de hoy).
Un escenario probable en estos casos cuando los acreedores hay probabilidades de que no reciban de vuelta su dinero es reestructurar esa deuda senior y convertirla en acciones (en ocasiones, los acreedores aceptan porque prefieren eso que no cobrar nada)
Imagen de DHC Real Estate Services
RESUMEN DEL ANÁLISIS DEL DECLIVE DE WEWORK Y SUS CUENTAS
Empresa que ha recaudado más de 21.000 millones de inversores en sus más de 12 años de historia.
Llegó a valer 47.000 millones antes de salir a bolsa y hoy cotiza a menos de 300 millones de dólares de capitalización en bolsa.
Tenía unas pérdidas contables de entre 2.000 y 4.000 millones de dólares al año.
Al querer salir a bolsa, se hicieron públicas sus cuentas, y al verse el dinero que perdía y cómo su fundador y director ejecutivo realizaba prácticas poco éticas para beneficiarse a título privado utilizando la empresa… Wall Street empezó a dudar de la viabilidad del negocio y de esa valoración de 47.000 millones de dólares.
Su fundador tuvo que dimitir y vender parte de sus acciones pero la empresa suspendió sus planes de salida a bolsa en 2019 y ahí ya se estimaba su valor en unos 12.000 millones de dólares.
Finalmente salió a bolsa por 9.000 millones en 2021 y no ha parado de perder valor desde entonces.
El modelo de negocio sigue sin ser rentable y su negocio pierde casi 2.000 millones al año sin contar otros gastos de reestructuración
Las subidas de tipos de interés y la competencia, vuelven casi definitivamente inviable su negocio a día de hoy y la empresa anunciaba que tenía ciertas dudas de poder seguir funcionado a futuro.
Haciendo los ajustes entre beneficio y generación de caja real, vemos que la empresa ingresa de media unos 4 millones de dólares por cada una de sus 777 localizaciones y pierde una media de algo más de 2 millones en cada una.
La falta de capacidad de poder generar beneficios en el corto plazo hace que siga dependiendo de inversores o préstamos que nadie parece dispuesto a asumir el riesgo
La empresa ha recaudado más de 21.000 millones, llegó a valer 47.000 millones, salió a bolsa por 9.000 y hoy vale menos de 300 millones y está a punto de entrar en bancarrota
Si la empresa no consigue renegociar los acuerdos de arrendamiento y quitarse las localizaciones menos rentables en poco espacio de tiempo, previsiblemente acabe quebrando próximamente
Podría ser absorbida por otra empresa competidora como IWG aunque esto parece más complicado
La empresa pierde 2.000 millones de media al año, tiene 205 millones en cuenta corriente y parece complicado convencer a un inversor para aportar financiación a la empresa
Espero que este caso te haya sido de ayuda, entretenimiento y hayas podido extraer algunas lecciones y conclusiones 🤜🏼📊🤛🏼
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Cristian